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姓名:物流地产商——传统已死,未来已来!
 

   为什么说:物流地产商,传统已死,未来已来?理由有三:一是错配的中国传统物流地产亟待正本清源;二是新物流需要新链接下的基础设施;三是数字化、在线化、金融化、轻重资产的融合是主旋律。

一、错配的中国传统物流地产亟待正本清源

在中国,大约有近8亿平方米的仓储和物流基础设施,即便最大的玩家普洛斯,也仅仅只有不到3000万平方米的已开发资产,绝大多数的物流地产,还是由一些传统的地产业主拥有,对他们而言,是错配的资本。其表现:

1、为短钱长用、贵钱贱用。除传统的国有和制造业拥有的仓库,其他打着现代物流旗号的物流园区其实都不是行业的玩家,更多的是旁边的老王老李,他们盖了一堆照猫画虎的物流仓库,然后招租。其实这些业主绝大多数是一些不太懂物流地产业的土豪,早先可能是一个村长或者镇长,抑或是一个房地产商,也许是一个与某某市长关系不错的路人甲……,反正拿到了地。

他们基本上是没便宜钱的人,他们千方百计拿到了短期(如2-3年)的钱,然后用这短期的钱买了一块地,为了养这个地,感觉物流这个概念挺好,就开始做物流地产。他们不知道拿地花了他3年时间,建设又花了2年,招租又花了2年,等到见到现金流,已经是7-8年过去了。所以这叫短钱长用。他们不知道物流地产是一个超长期的生意!

中国的钱,其实成本非常高,这些土豪可能借的是10-12%的利息,因为是土地的生意,人人都期望赚大钱,可能期望的回报率是15%,这怎么做到呢?做物流的都知道,物流地产利润非常低,辛辛苦苦地建个库,人家普洛斯租1.5元一平米,而自己只能租0.6元,如此回报怎么对得起你的资金成本和期望的回报率呢?所以这是贵钱贱用!也许你说以后卖地可以大赚,问题是谁来接你的下一棒呢?大家都是按租金回报算地块价值的!

这些传统的物流地产商,对物流产业不了解,更谈不上对物流的生态的认识,没有产品的概念,也不知道定位做什么样的产品来满足细分市场的要求,反正就是一窝蜂盖仓库,或者在普洛斯园区拍个照片拷贝一个,或者去传化公路港看看,回去就做停车场!

2、无退出机制,金饭碗讨饭。眼看地块回报不高,但是周边地价却一直在涨,可是这地却卖不了好价格,原因是大家都是按租金算回报的!这一轮经济下行,立刻就看出谁没穿底裤,相当多的玩物流地产的人,其实都是在玩一个盖碗游戏,即所谓“三个盖子盖五个碗”,拿了一块地,觉得很好,便宜,做物流园区挺好,趁市长还在位,没被反腐拿下,赶紧再去拿,没钱怎么办?前一块地拿到银行抵押贷款,搞一部分钱出来,继续做这样的游戏,相当一部分资金链有系统性问题,经济一下行,资金链马上就断!虽金饭碗在手,确生生给饿死了!

3、缺乏资产管理和运营能力。这类物流地产商缺乏资产管理和运营能力,而物流行业平均毛利太低,分给物流地产的那块饼就更低,也没有退出机制,不了解国际资本是怎么玩物流地产的,一块地拿在手里就砸在手里,这就是现状。最重要的是他们根本不知道物流细分市场的客户是谁?缺乏资产管理和运营的,招不来商,也不知道客户的需求是什么。

4、很多物流园区,无产品规划和设计能力。绝大多数人做的园区,没有产品设计,产品单一,基本上是照猫画虎!而这些土豪们也游离于物流产业生态圈外。对他们来讲就是有这么一个地产,有这么一个地块出租,旁边租六毛,我租三毛,这是传统物流地产状况。但是现在天变了,按照马云的说法,新零售、新制造、新金融、新技术、新能源,他们的基础还是物流,所以新物流出来了,就是要服务新零售,服务新制造。原本就撑不下去的传统物流地产就更难了,所以我认为传统已死,未来已来!

二、新物流需要新链接下的基础设施

相信无论是德邦,还是顺丰这样的快递公司,都会做一个价值链较长的现代物流,将自己变成综合物流服务商,即提供供应链的整体解决方案(五年以后可以看到)。他们一定需要一个不同的基础设施地盘,可见:新物流需要新链接的基础设施。

1、基础设施战略地位将提升。原来是仓,现在认为是一个供应链的关键节点,被认为是增值服务的地方,这个增值服务的地方具备相当的战略性,有或没有这个地方,成本结构完全不同,从而决定了基础链接的战略价值。

比如未来的设施商一定会依托运营能力去经营流量。未来不会一平米一平米出租,一定是经营流量,因为新零售的内在价值是讲时效,快的东西就是不会大规模停放在仓库,传统的仓库是在赚存储的钱,将来的物流中心一定是赚吞吐和处理的钱。

2、创新型产品适应新需要。很多创新的重资产产品出来,将来不是一个仓库的物流园区,也不是一个快递的物流园区,是综合性的园区,有仓库,有专线市场,有快递的公共场站,甚至有食品服务加工车间。公铁、铁水、空铁联运枢纽与上述的产品会融合在一起。

因为会有新的东西出来,要服务新的零售制造的需求,显然这些有可能是降低我们整体的成本,也将变成多样性的创新性产品。

3、物流地产将会协同智能装备支撑新物流战略需求。物流地产一定会形成智能装备的底盘。正在发生的变革就是智能机器人,我认为机器人在物流行业会率先应用,就像过去的条形码、二维码一样,工厂里绝大部分机器人都是用于搬运,将来机器人的应用普及,无论是快递、快运、电商,机器人都是重资产,与设施密切联系在一起,未来的地产商,一定要提供智能设备的整体,把它当成资产的一部分。

4、物流地产成为轻资产平台服务客户的关键节点。物流地产和轻资产一定会结合在一起。换句话讲,轻资产的平台,现在所有的管车、管货、云仓、经纪人平台等等,要怎么变现?变现的节点就在重资产上。我认为:轻资产重资产一定也会结合在一起,结合的方式是多种多样的。

三、数字化、在线化、金融化、轻重资产的融合是主旋律

数字化、在线化、金融化、轻重资产的融合主要表现在几方面:空间管理数字化,装备管理在线化,物流资产证券化,供应链金融依托重资产,物流新能源管理成为资产新增长点,物流地产投资多元化,碎片化园区将被组织化。

 

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